BERETNING FREDERIKSSUND GRUNDEJERFORENING 2013

 

Det er jo kun et halvt år vi siden sidst mødtes, idet vi på den generalforsamling besluttede, at vi fremover skulle have den ordinære generalforsamling lidt tættere på regnskabsårets slutning og dermed ligge på linie med, hvad der er gældende for de fleste andre med kalenderåret som regnskabsår.

Ændringen skal i øvrigt ses som et af flere tiltag på at modernisere vores forening lidt og ikke mindst arbejde på synliggørelse og indflydelse, hvor ikke mindst et godt netværk er alfa og omega.

Jeg er, som bekendt, også formand for Fællesforeningen af Grundejerforeninger på Sjælland m.m. og der havde vi den sorg, at vores mangeårige kasserer Dan Koefoed fra Nakskov afgik ved døden for et halvt år siden. Dan havde en plads i GI’s bestyrelse, hvilken er blevet overtaget af Lotte Engel, der herudover virker som lægdommer og udlejerrepræsentant i huslejenævnet. Da Carsten Plambech Pedersen af personlige grunde, desværre har set sig nødsaget til at forlade vores bestyrelse, var det derfor oplagt at spørge Lotte, om hun ikke ville være med igen, så vi bedre kan trække på hendes kompetence.

Dan Koefoed var også medlem af Ejendomsforeningen Danmarks hovedbestyrelse, hvilken post jeg nu er kandidat til med valg på landsmødet her den 18. april i Tivoli.

Vi har arbejdet videre med hjemmesiden, der stadig er under opbygning, men byggepladsen kan beses på www.fgrf.dk. Vi mangler interne ildsjæle, så arbejdet er lavet i samarbejde med en CBS student, der også skal passe siden for os.

Vi er den største forening, målt i medlemstal, i Fællesforeningens regi, men der kommer desværre stadig flere udmeldelser end indmeldelser, selvom vi har fået overbevist flere udlejere om, at det nytter noget at være med om ikke andet for at få en billig tilgang til PL og ED. Senest er 2 af mine kollegaer fra henholdsvis Frederiksværk og Valby, men med interesser i vores område, blevet medlemmer og et medlem til lille kontingent, der ville melde sig ud, blev omvendt til i stedet at blive erhvervsmedlem.

Som det kan ses af vores regnskab for 2012 og tidligere år, har vi hvert år tæret på vores egenkapital. Man behøver ikke at have læst økonomi i mange år for at kunne regne ud, at det ikke bliver ved med at gå, så på et bestyrelsesmøde valgte vi, at der skulle være et, omend beskedent, dækningsbidrag fra hvert medlem, hvorfor vi har foreslået en lille kontingentforhøjelse. Som I kan se af regnskabet fråser vi ikke med midlerne, så det er ikke realistisk at spare os ud af vores ”lille finanskrise”. Tjener vi et par kroner på hvert medlem, vil det i øvrigt øge motivation for at få nye medlemmer, i hvilken forbindelse vi ville sætte overordentlig stor pris på, at alle medlemmer var med til at ”sælge” foreningen til naboer, forretningsforbindelser og bekendte.

For der er vel virkeligt noget at ”sælge”. Foreningen og dens moderorganisationer har på ingen måde overlevet sig selv, da boligpolitiske spørgsmål i allerhøjeste grad brænder på i en tid med finanskrise, globalisering og, ikke mindst, glubske skatteøjne, der ser på al fast ejendom som det nemmeste bytte af alle, da det ikke kan flyttes ud af landet, men her er det så at vore organisationer kan råbe vagt i gevær og ikke blot lade os udnytte fordi vi isoleret betragtes er nemme at få fat i – tanker OECD blandt andre tit er fremme med, samtidigt med at der internationalt bliver lagt pres på vores realkreditsystem.

Lytter man for meget til det store udland og eksempelvis udfaser afdragsfrie lån hurtigere end godt er, for udfaset skal de nok blive, kan vi som den danske økonomi er bygget op få vores helt egen krise af måske sydeuropæiske dimensioner.

Det er i sådanne situationer, at det er vigtigt, at ejendomsejere, private som erhverv og uanset partifarve, står sammen om ved saglige argumenter, at lede politikernes tanker ad de rigtige veje om ikke af lyst, så af frygt for folkets dom.

I vores bestyrelse har vi haft 2 formelle bestyrelsesmøder og ellers klares mange ting nu om dage pr. mail, hvor jeg ikke mindst har haft stor glæde af Karin Hansen, der ikke blot velvilligt igen lægger hus til generalforsamlingen, men også har været en god sparring for mig i de daglige opgaver, hvor en del jo beklageligvis havner på kassererens skuldre.

I ED har jeg og flere af vore medlemmer været til delegeretmødet i november, og i fællesforeningen har vi haft et bestyrelsesmøde, formandsmøde på Svogerslev Kro den 1. februar og vores publikumsmagnet på Hvide Hus den 1. marts, hvor ED igen stillede med et stærkt hold, der orienterede om leje – og bygningsretlige problemstillinger.

Fra den politiske/ lovgivningsmæssige front kan jeg særligt nævne:

• Ejendomsdatarapport
• Boligjobordningen forventes indført på ny
• Momsen på fast ejendom spøger videre
• Intet fradrag for forbedring af grundværdi
• Ny klagestruktur ved ejendomsvurderinger
• Skæbnetime for de afdragsfrie lån
• Energimærkning og bøder
• Låsby-Svendsen loven gennemført

Den 31. oktober 2012 indførte Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter en samling af alle kilder til oplysning om en ejendom – Ejendomsdatarapport. Som professionel ser det ud til at være et ganske brugbart produkt, men er man kun nysgerrig med at få lidt flere oplysninger om naboens hus, skal man lige gøre sig klart, at det koster kr. 325,- at trykke enter.

Boligjobordningen blev indført i 2011 og skulle gælde for 2011 og 2012. Ordningen giver et fradrag (ligningsmæssigt) på op til kr. 15.000,-/år, hvilket vil sige en skattebesparelse på ca. kr. 5.000,-/år pr. voksent medlem i husstanden. Ordningen forventes at komme til at gælde for hele 2013 og 2014.

Moms på fast ejendom og nybyggeri er fremdeles en rigtig skidt ide og til stadighed bliver man fra myndighedernes side opmærksom på uhensigtsmæssigheder. Skatterådet har nu udtalt at eksempelvis moms ved tvangsauktion, hvor man som ufyldestgjort panthaver overtager en ejendom ikke er momspligtig med mindre køber/panthaver lader købet indgå i en momspligtig virksomhed. På samme konto giver man også momsfrihed ved videresalg af den på tvangsauktion købte ejendom, hvis man ikke i tiden mellem køb og salg har ladet ejendommen indgå i momspligtig aktivitet. På den anden side har man udtalt, at der kan blive tale om moms ved salg af en ejendom udenfor byzone, hvis blot et areal i en gammel kommuneplan er reserveret til byudvikling, uanset om der er en lokalplan eller ej. Svaret forekommer mig forkert, men endnu en gang vil jeg kraftigt anbefale, at er man i det mindste tvivl bør man søge professionel rådgivning i kombination med bindende ligningssvar.

Fradrag for forbedring i grundværdien, som tidligere har været en ingrediens ved fastsættelse af ejendomsværdien er afskaffet pr. 1.1. 2013. Det vil sige, at de udgifter en grundejer har afholdt til byggemodning m.m. og dermed skabt en værdiforøgelse af grunden alt andet lige fremover er en del af beskatningsgrundlaget.

Der barsles med en ændring af klagesystemet ved ejendomsvurdering. Den nuværende ordning, hvor en klage over vurderingen i første instans behandles af Vurderingsankenævnet med mulighed for en anden instans behandling i Landsskatteretten. 80 % af alle sager ændres til fordel for skatteyderen i Landsskatteretten, hvilket kan driste en til den konklusion, at vurderingsankenævnene nok ikke besidder den helt store ekspertise i modsætning til den velrenommerede Landsskatteret. Skatteministeren ønsker nu at 2. instans i stedet skal være de ordinære domstole, men problemet er her blot, at den typiske dommer ikke besidder de nødvendige faglige egenskaber til at kunne kritisere en vurdering uden et syn- og skøn, så jeg vil godt tilslutte mig de mange protester og sige, at det ikke er velgennemtænkt i ministerens bagland, da det her jo næppe er noget han selv har fundet på. Her den 8. maj afholder Skatteudvalget et lukket ekspertmøde, hvor man må håbe, at konklusionen bliver, at forslaget tages af bordet.

Det ene øjeblik får vi at vide, at der er for stor opsparing i pensioner og det andet, at vi gældsætter vores huse til op over skorstenen. Det sidste er jo en sandhed med modifikationer, da det i høj grad er den finansielle krise med stærkt faldende priser, der har gjort at lån og skorsten har mødt hinanden eller måske ligefrem passeret hinanden. Kreditforeningerne, der jo ikke har megen indbyrdes konkurrence, har beredvilligt hjulpet til ved at sætte bidragssatserne op med over 100 % i flere tilfælde, således at boligejerne motiveres til at ændre deres lån til lån med afdrag. Den slags tyveri ved højlys dag, hvor man går ind og ændrer bestående aftaler man har indrettet sig på, bryder jeg mig ikke om, men jeg har respekt for, at man melder ud, at afdragsfriheden i visse tilfælde ikke kan forlænges, når den aftalte periode er gået.

Spændende bliver det at se om vi, også efter pres fra det udlandet, får ændret reglerne, således, at der fremover eksempelvis kun kan være afdragsfrihed på lån, der ligger indenfor 60% af ejendommens værdi eller måske afskaffes begrebet helt, når vi taler realkredit.

Det er ærgerligt, at der skabes en sådan uro på det i forvejen svære boligmarked, hvor jeg dog ellers synes at kunne spore en øget interesse for at købe bolig.

Som bekendt skal der stort set ved enhver overdragelse af fast ejendom både til leje og til eje foreligge et gyldigt energimærke. Da respekten omkring denne lov kan minde lidt om ditto for visse færdselsregler, har man får at motivere markedet, pr. 18. marts 2013 udstyret Energistyrelsen med magt til administrativt at pålægge dels bøder dels at der udarbejdes de nødvendige energimærker. Der er endnu ikke nogen praksis, men der tales om bødeniveau på omkring kr. 10.000,-.

Nu, hvor vi taler om energi, kan jeg oplyse, at der er ved at blive sat et nyt el-målerprojekt i søen, idet regeringen ønsker, at alle el-målere fra 2020 skal være intelligente med fjernaflæsning på timebasis. Systemet er en del i regeringens strategi om at halvdelen af al strøm skal komme fra vindmøller og med et sådant system, skulle det på længere sigt ikke være nødvendigt at have traditionelle el-værker som backup for vindmøllerne. Jeg synes det lyder spændende, men den nærmere teknik, kan jeg desværre ikke redegøre for.

Den navnkundige Låsby-Svendsen har fået opkaldt en lovændring efter sig, ikke for at ære ham, men fordi man vil forhindre ham og hans typer i at agere i ejendoms-markedet med udlejning af usunde boliger ikke mindst i ”udkants Danmark”. Lovændringen vedrører mulighed for forhåndsgodkendelse af lejen, kommunal indbringelse af sager for huslejenævnet og udvidelse af frakendelsesordningen. Man skal dog være opmærksom på at en forhåndsgodkendelse hos Husleje-nævnet vil koste kr. 3.500,-.

Fra Huslejenævnet har jeg fået følgende oplysninger om nævnets virke:

Huslejenævnet har i 2012 – på 11 møder – behandlet 81 sager, hvilket svarer til en stigning i antal sager på 17% i forhold til sidste år.

Lejerne har fået medhold i 25 sager og i 14 sager fået delvist medhold. Udlejer har fået medhold 26 sager og i 2 fået delvist medhold.

14 sager er blevet afvist eller henvist til boligretten.

Frederikssund Kommune yder sekretariatsbistand til Huslejenævnet. Et nævn som samarbejder med Egedal Kommune.

På huslejenaevn.dk offentliggøres afgørelser fra huslejenævnene og beboerklagenævnene, så lejere, udlejere, huslejenævn, beboerklagenævn, advokater og andre kan få kendskab til nævnspraksis på forskellige områder inden for lejelovgivningen.

Det er dog kun de fem største kommuners afgørelser som – her i starten – offentliggøres.

Flere brugere har rapporteret om mange fejlvisninger, når man søger i modulet. Derfor vurderes det, at huslejenævn.dk i øjeblikket har en begrænset værdi som værktøj.

Huslejenævnet kan med virkning fra 1. april 2013, efter anmodning fra en ejer af en ejerbolig eller en andelshaver i en andelsboligforening med brugsret til en bestemt beboelseslejlighed træffe afgørelse om den leje, som ejeren eller andelshaveren lovligt vil kunne opkræve for den pågældende bolig.

Udlejers gebyr udgør pr. sag kr. 3.500.

Til slut vil jeg gerne takke mine bestyrelseskollegaer for et såvel fagligt som socialt inspirerende samarbejde. En særlig tak til Carsten Plambech Pedersen for tiden som bestyrelsesmedlem og sekretær for os.

 

Jens Thoregaard