BERETNING FREDERIKSSUND GRUNDEJERFORENING 2014

 

I år vil jeg starte beretningen med en lille historie fra det virkelige liv.

En far købte for nogle år siden et lille halvt dobbelthus på Bornholm til sin datter midt i 40’erne. Jeg hjalp med køberrådgivning og efter farens beregninger fik vi lavet en lejeaftale med en månedlig leje på kr. 4.000,- + forbrug. Faren var meget nervøs for sin økonomi, så han ville godt have mulighed for at regulere lejen. Huset var fra før 1.1.92, så eneste mulighed var at aftale en trappeleje, hvor vi regulerede lejen med 3 % pr. år i 10 år og indsatte et skema, der viste de nominelle stigninger år for år.

Faren fik dårlige nerver ved at tænke på al vedligeholdelsen og hvad der måtte kunne komme af andre uforudsete udgifter, der ville tære på hans pension, men jeg syntes dog fremdeles at det var en god sag, så sammen med nogle andre, hvor vi havde oprettet et lille ejendomsselskab, tilbød vi at købe huset med datteren i og fremadrettet passe godt på hende blot hun betalte den aftalte leje.

Efter 1½ år gik datteren til huslejenævnet for at få sat lejen ned, og der fik hun sandelig medhold på trods af, at hun selv havde aftalt lejen med sin egen far, idet huslejenævnet i sin afgørelse anførte, at da der ikke var nogle sammenligningslejemål skulle lejen fastsættes ud fra et skyggebudget og da det ikke tillader et afkast på mere end 7% af huset værdi i 1973 med tillæg af forbedringer, viste det sig, at lejen var små kr. 1.000,- for høj om måneden, så lejen blev nedsat og vi skulle tilbagetale for meget opkrævet leje siden sidste trappelejeregulering. Selve trappereguleringen kunne dog ikke tilsidesættes, men altså nu virke med et lavere udgangspunkt.

Et hvert moralsk synspunkt blev naturligvis fejet af bordet. Det var vores efterfølgende vurdering, at det ikke kunne svare sig at føre sag først ved boligret og siden ved landsret, hvor datteren sikkert ville få fri proces, så samfundet udover hendes bistandshjælp også skulle betale for det.

Da vi i Ejendomsforeningen Danmark sidst havde delegeretmøde blev det afholdt i Fællessalen på Christiansborg. En af talerne var boligminister Carsten Hansen, der blev spurgt om, hvorfor det skal være dyrere at bo almennyttigt (støttet byggeri uden kapitalejer) end i et privat lejemål, som vores. Det kunne ministeren ikke svare på, men han havde på fornemmelsen, at de regler blev der nok ikke lavet om på, selvom han havde og fremdeles har store ambitioner om at få lejelovene skrevet om.

Jeg synes det er forfriskende når Søren Pind spiller op til dans med et provokerende oplæg om, at der skal være helt fri lejefastsættelse, så det alene er markedskræfterne, der bestemmer lejen. Ejendommeligt er det jo også, at der er fri lejefastsættelse, hvis lejemålet ligger i en bygning opført efter 1.1.1992 under forudsætning af, at bygningen ikke havde mere end 6 lejligheder 1.1. 1995 – hvor er lige logikken henne der?

Da ressourcerne i Boligministeriet for tiden er ret små, efter sommerferien er der faktiske kun en person, der kan, må det forventes, at der ikke sker noget afgørende foreløbigt vedrørende sammenskrivning af lejelovene og med det seneste udspil tyder alt på, at det heller ikke sker denne gang.

Regeringens forslag indeholder en række skærpelser overfor udlejerne, der bl.a. mister alt, hvis de ikke sikre sig en indflytningsrapport og naturligvis tilsvarende ved udflytning og man skal ikke længere kunne aftale nyistandsættelse. ED kalder forslaget en ”ommer”, men hvad siger flertallet i Folketinget mon?

Udover delegeretmødet på Christiansborg den 8.11.13 kan jeg oplyse, at jeg m.fl. bl.a. har repræsenteret foreningen på Fællesforeningens delegeretmøde i Fakse i august, på Ed’s landsmøde i Tivoli i april og senest på Fællesforenings årlige orienteringsmøde, hvor der var et pænt fremmøde fra Frederikssund, i Roskilde.

I vores egen forening har vi haft et par bestyrelsesmøder, hvor vi bl.a. har set på hjemmesiden, der langsomt, men sikkert er taget i brug (www.fgrf.dk) og vi har erkendt at også digitaliseringen er over os, hvorfor vi bl.a. håber fremadrettet at kunne kommunikere med medlemmerne via hjemmeside og e mail, hvorfor vi indtrængende opfordrer alle til at sende deres mailadresse til vores sekretær Lotte Engel på lotte@freja-udlejning.dk . Som I måske husker er vores vedtægter allerede rettet til, således, at der lovligt kan indkaldes til generalforsamling pr. mail.

På hjemmesiden www.bolius.dk  kan man den 5.11.13 læse et indlæg om den traditionelle grundejerforenings skæbnetime, hvoraf det bl.a. fremgår, at unge familier kun kommer eller deltager i projekter, hvis der er en umiddelbar fordel her og nu – ikke noget med møder for mødernes skyld. Vores forening er jo ikke en deklaratorisk forening, men en del af det landsdækkende boligpolitiske netværk for såvel private som udlejere, hvorfor jeg traditionen tro vil minde om, at det er vigtigt med sit medlemskab at støtte op om foreningen, så politikerne på Christiansborg kan tage vore repræsentanter seriøst.

Som alle andre virksomheder er vi også blevet pålagt en digital postkasse og dette ikke helt tilgængelige produkt skal nu også indføres for alle private og det skal det jo nok komme en del problemer ud af. Vær eksempelvis opmærksom på, at ejendoms- skattebilletten kun sendes elektronisk, så har man ikke styr på sin NemId og elektronisk postkasse omkring nytår risikerer man at få tilskrevet morarenter og det der er værre, når man ikke kan få fat på sit girokort i den elektroniske postkasse. Så et godt råd vil være at få tilmeldt ejendomsskatten til betalingsservice, så bliver den da i det mindste betalt, selvom man ikke lige kan få fat i specifikationen.

Vores kommune bryster sig med rette af, at dækningsafgiften er sat væsentligt ned og det er godt for ejendomsejerne og de lejere, som kan få overført afgiften til deres erhvervsleje, men et andet sted hvor vi dog hellere eller i hvert fald lige så gerne så en lempelse, var i grundskyldspromillen. Promillen skal ligge i intervallet 20-34 og Frederikssund Kommune har valgt en promille i den høje ende på 32,5, så der er storslåede muligheder for at lempe ejendomsskatten for byens grundejere eller i det mindste modstå stigninger, når grundpriserne ad åre måtte stige igen.

I vores kommune har vi ca. 6.500,- sommerhuse og langt de fleste ejes af personer, der ikke betaler skat til vores kommune. Et argument for ikke at sænke grundskylds-promillen er, at man godt vil have noget skat fra disse sommerhusejere. Forståeligt nok, men ikke tilfredsstillende for os parcelhusejere.

Selve ejendomsskattesystemet er jo kommet under heftig beskydning dels skal hele vurderingssystemet laves om dels har man sat klagesystemet ud af kraft forstået på den måde, at klage, der er indsendt inden 31.12.13 vil blive behandlet, hvis SKAT skønner at der er grund til en omvurdering, medens klagemuligheden efter denne dato indtil videre suspenderes.

I løbet af 2015 etableres et nyt vurderingssystem og der kommer en ny vurdering på hver enkelt ejendom, der så kan påklages forventeligt fra 1.3.2016.

Indtil da ser man på ejendommene i 2 grupper, nemlig de (ca. 10 %) der betaler såvel grundskyld som ejendomsværdiskat baseret på 2011-vurderingen og de der betaler efter nogle lavere vurderinger baseret på tidligere fastsatte overgangsordninger (ca. 90 %). Sidste gruppe sker der ikke noget med, medens de der lever med 2011 vurderingerne får vurderingen nedsat med 2,5 %. Da der er lidt forskydninger i betalingstiderne gælder nedsættelse i relation til ejendomsværdiskat for årene 2013 og 2014, medens grundskylden får virkning for 2015 og 2016 – ja nemt skal det ikke være.

Når man så får lyst til at klage, er klagesystemet efter en del polisk diskussion blevet ændret således, at man enten klager til vurderingsankenævnet eller, hvis sagen er principiel eller man insisterer, til Landsskatteretten.

Et nyt uhyre var ved at dukke op i form af en forsyningssikkerhedafgift, hvor der skulle betales afgift på brænde og træ, der kunne bruges som brænde i stedet for det det var tiltænkt til. I efteråret var jeg tilfældigvis til et møde, hvor daværende energiminister Martin Lidegaard talte. Han sagde lige ud, at vi kunne spørge om alle ting blot ikke denne afgift, som var et produkt fra Skatteministeriet, som han personligt ikke forstod noget af og på den måde var vi så alle lige. Forslaget er foreløbigt taget af bordet, men ilden er ikke slukket. Midlet til dette skulle være at hæve personskatten lidt ved at justerer bundfradraget og det er jo fint for os med brændeovne, da alle de, der kun har pejsevideoen, så også skal betale.

Lidt senere på året fik vi andet at tænke på, da først ”Allan” og siden ”Bodil” fejede henover landet. Sidstnævnte gav jo desværre, og ikke mindst for Frederikssund, massive problemer (efter danske forhold) for mange husejere, der mere eller mindre fik deres hjem ødelagt. Stormflodsrådet anerkendte hændelsen som ”stormflod” med deraf mulighed for udbetaling af erstatning på ødelagte bygninger, men ikke indbo. Siden er selvrisikoen lempet og heldigvis har der vist sig stor forståelse for at hjælpe de ramte bedre end loven oprindeligt gav mulighed for. Et privat initiativ om at samle ind til hjælp til selvrisikoen har dog mødt ”skattemuren” og, som jeg ser det, kræver en skattefri udbetaling fra sådan en indsamling, en lovændring, der næppe vil få flertal, da man jo så kan drage paralleller til andre ligeså gode formål, og det vil man nok ikke have.

Der er afsagt et par Højesteretsdomme om arealmangel i ganske almindelige huse, så det er en rigtig god ide, hvis man vil sælge sit hus, at man får undersøgt arealets størrelse, hvis man er i tvivl, da det ikke længere er nok at sige, at køber jo med egne øjne kunne se, hvad han købte. Ellers tag et forbehold i købsaftalen.

På lovgivningsfronten vil jeg lige nævne Energisparepakken, hvor Boligministeren den 5.2.14 har genfremsat lovforslaget, der blandt andet medfører, at lejemål kun kan moderniseres efter § 5 stk. 2 i Boligreguleringsloven, hvis ejendommen ligger i en ejendom med energimærket A-D.

I alle øvrige ejendomme skal udlejer, inden modernisering af et ledigt lejemål, gennemføre rene energiforbedringer i hele ejendommen svarende til 400 kr. pr. kvadratmeter.

Det er Ed’s opfattelse, at lovforslaget ikke tager fat på det egentlige problem i Lejeloven og derfor næppe vil få den store energisparende effekt.

Så vil jeg nævne, at Erhvervs-og Vækstminister Henrik Sass Larsen har fået vedtaget sin såkaldte ”Flexlov”, hvor man på de korte flexlån får indført et renteloft, hvis renten pludseligt eksploderer. Der har været meget delte meninger om indgrebet bl.a. i relation til den fremadrettede rentefastsættelse med frygt for at interessen for danske realkreditobligationer internationalt set vil aftage. Flexlov eller ej, så er der næppe tvivl om, at de velkendte Flexlån i deres nuværende form lever på lånt tid.

Sluttelig vil jeg erindre alle om, at det er slut med at holde med det ene hjulpar på fortovet medmindre Kommunen specifikt har undtaget et område. Sådanne dispensationer er mig bekendt ikke givet (endnu) i Frederikssund, så pas på de der skriverkarle, der har fået et livsindhold i at genere os bilister mest muligt.

 

Fra Huslejenævnet har jeg fået følgende oplysninger om nævnets virke:

Året 2013 har i Huslejenævnet været et stille år. Det vil sige at der er sket et kraftigt fald – faktisk 49 % – i indbragte sager i forhold til 2012, idet der kun er truffet afgørelse i 41 sager.

Lejerne har fået medhold/delvist medhold  i 21 sager. Udlejer har fået medhold 17 sager. 3 sager er blevet afvist eller henvist til boligretten.

Huslejenævnets sekretær gennem mange år har med udgangen af 2013 fratrådt sin stilling og gået på pension. Dog har han fungeret som vikar, indtil Frederikssund Kommune pr. 1. april, fik ansat en ny medarbejder. Den nye sekretær har i mange år beskæftiget sig indgående med lejeret og tillige arbejdet for bolignævnene i Hillerød. Udover sekretær for bolignævnene skal hun fungere som borgerrådgiver i Frederikssund Kommune

I tilslutning til kommunalvalget er Lotte Engel genudnævnt for yderligere 4 år, som vores repræsentant i Huslejenævnet.

Til slut vil jeg gerne takke mine bestyrelseskollegaer for et såvel fagligt som socialt inspirerende samarbejde. Tak til Karin for igen at lægge hus til og tak til Lotte for igen at have påtaget sig sekretærposten.

 

Jens Thoregaard