BERETNING FREDERIKSSUND GRUNDEJERFORENING 2012
Så er endnu et år gået og havde det ikke lige været fordi vi har vænnet os til det og derfor ikke ser det som noget særligt at en bank lukker og at de aktier, der var lidt værd er blevet endnu mindre værd, har det jo igen været et år i krisens tegn, hvor der dybest set ikke har været meget positivt at skrive om.
Men jeg tror det er som under krigen, hvor man i 1943/44 var i stor nød, men omvendt havde vænnet sig til det og vel levede i en optimisme om, at krigen en dag ville være ovre og landet igen frit, som vi jo har været vandt til det blev siden Gorm den Gamles tid.
Jeg nævnte sidste år spådommen fra formandsmødet i Fællesforeningen i januar 2009, hvor vi fik at vide, at det ville begynde at gå op ad i 2014. Om 1½ år, når vi mødes igen er det 2014 – det bliver spændende at se om det holder stik, selvom der godt nok er nogle mørke skyer sydover.
Da 3,5 % obligationen blev introduceret i foråret var der en del positiv omtale, da kursen var relativ høj og nu af og til lukker, da kursen ligger lige omkring 100, så nu hedder det måske snart 3 eller 2,5 % og det skal nok holde ved et pænt stykke tid endnu netop på grund af de urolige forhold i Sydeuropa.
Der er næppe nogen grund til at lægge sine 1 årig flexlån om nu, men har man afdragsfrie lån bør man se på om det kan betales sig at lave om, da kreditforeningerne har tilladt sig at mene, at de kan differentiere bidragssatserne, selvom man har indgået aftale om afdragsfrihed i eksempelvis 10 år, og er man erhvervskunde får den et nøk mere end de private. Man kunne så fristes til at låne i banken i stedet, men får man overhovedet lov til at komme ind, får man en sang fra de varme lande om, at det er dyrt at drive bank, så på trods af de historisk lave renter, når fordelene herved ikke ubetinget ud i sidste led, der til gengæld må kæmpe med årsagen til den lave rente, der jo dybest set er et negativt fænomen.
Vi fik som bekendt en ny regering i for et år siden, og jeg må indrømme, at hvis jeg ikke tidligere havde været opmærksom på det, fremgår det med al tydelighed, at selvom politikkerne vil så mange gode ting, styres de i et meget stort omfang af udefra kommende omstændigheder, som de ikke er herre over. Bemærk i den forbindelse også at flere europæiske lande har været styret af teknokrater de seneste år. I Belgien i næsten 2 år og senest i Italien, hvor Monti kan styre sit land uden at være bundet af alle mulige mere eller mindre urealistiske valgløfter.
Den nye regering gav os også en Boligminister (Carsten Hansen) igen efter 10 års fravær, men vi måtte vente lidt med lovkataloget og da det endeligt kom, var det ikke med de store ting for vort område – Jo, man vil forenkle lejelovene og det er selvfølgelig stort, men opskriften lå ikke i pakken og der er ikke kommet noget konkret endnu, selvom vi vist alle kan være enige om, at det er hårdt tiltrængt.
Jeg vil nævne et par ting, hvor der er lovændringer indenfor vores område:
Den 2. maj vedtog Folketinget med virkning fra 1. januar 2013 ændringer i lov om energimærkning, idet der nu i alle bygninger, hvor offentligheden har sin gang, såsom butikker og restauranter, skal være ophængt synligt energimærke for ejendommen. Kommer jeg på en restaurant må jeg indrømme, at jeg mere vil skæve til sundhedsmyndighedernes smiley end lade mig påvirke i mit madvalg af om restauranten har energimærke A eller F. Reglen gælder i bygninger på over 600 m2.
Energimærkeordningen er en besynderlig størrelse, da det har vist sig, at godt nok lader især købere sig påvirke af et energimærke, men når de så først har købt, er det meget få, der energirenoverer.
Da mange har svært ved at tage reglerne helt seriøst, har man i samme lovændring sikret sig bedre sanktionsmuligheder overfor de, der tager reglerne for let.
Lovændringen indeholder også et par andre punkter jeg ikke nærmere skal kommentere.
Den 31. maj 2012 vedtog Folketinget med virkning fra 1. januar 2013 at løbedagene i lejeloven afskaffes. Så den første er den første (hverdag). Lejen SKAL være betalt senest den 1. hverdag i måneden, men påkravsfristen udskydes til gengæld til 3. hverdag efter forfaldsdagen og stadig med en frist på 14 dage til at betale. Det kan være at jeg overser noget, men umiddelbart kan jeg ikke få øje på den store landvinding.
Tanken går ikke til udlejer, men til lejer, der ikke når at bruge alle sine penge inden den 3. og dermed undgår at blive sat på gaden.
Regeringen har omsider fået energisparepakken på plads og det betyder, at der er nye spilleregler, når der skal energirenoveres i private udlejningsejendomme. Ordningen indebærer fordele for både udlejer og lejer, men som udlejer skal man være opmærksom på, at vil man med MBL § 5, stk. 2 i hånden regulere lejen, skal der samtidigt energirenoveres, når boligen har energimærke A – D. I andre ejendomme bliver der et krav om at energirenoveringen skal indeholde renovering for mindst kr. 400,-/m2. Aftalen betyder, at udlejer kan hæve huslejen mere end hidtil, dog ikke mere end den dokumenterede besparelse for lejer.
Ændring af byggelovens § 6 – forbud mod olie- og naturgasfyr
Byggelovens § 6 er den 18.6.12 ændret således, at der indføres en hjemmel til, at der i bygningsreglementet fastsættes regler om forbud mod installation af olie- og naturgasfyr til bygningsopvarmning. Der er således tale om indførelse af en hjemmelsbestemmelse. Det er – i overensstemmelse med energiaftalen – hensigten, at bygningsreglementet herefter ændres, så der indføres et forbud mod installation af olie- og naturgasfyr i nye bygninger fra 2013 og mod installation af oliefyr i eksisterende bygninger i områder med fjernvarme eller individuel naturgasforsyning som alternativ fra 2016.
Forbuddet mod installation af oliefyr i eksisterende bygninger vil alene gælde for bygninger med fjernvarme eller individuel naturgasforsyning som alternativ. Bygninger, som ligger inden for et område, som kommunalbestyrelsen har udlagt til fjernvarme eller individuel naturgasforsyning efter lov om varmeforsyning vil som udgangspunkt have fjernvarme henholdsvis naturgas som alternativ.
Ikke mindst på parcelhusområdet er anvendelse af solenergi blevet det helt store hit. Den anden alternative energikilde – Vindmøller – må kun opstilles i landzone og har i øvrigt en del udfordringer, man ikke behøver at bekymre sig for, når talen er om solenergi. Og alligevel der skal tænkes på bygningskultur/arkitektur, nabogener ved genskin, konstruktion, herunder tagets bæreevne, rentabilitet og de skattemæssige konsekvenser. Bygningsmæssigt er der desværre store mangler i lovgivningen, der især har sat regler for, hvor meget anlægget må yde (6 kwp) til nettet, men det arbejdes der på at få lempet. Inden man går i gang kan man besøge www.solcelleguiden.dk , men dernæst er det en god ide at have fagfolk med på råd, da man meget hurtigt kan komme til at brænde fingrene ved en uhensigtsmæssig installation. Jeg kan yderligere henvise til en ny side med information og solcelleberegner hos www.seas-nye.dk/solceller. på siden www.bolius.dk kan man læse om, hvordan gør-det-selv-folket kan sætte anlægget op, hvilket, jfr.ovenfor, bør frarådes, hvis man spørger mig.
En alliance mellem Politiforbundet, FOA, psykisk syges organisation og KAB har foreslået, at ”boligens ukrænkelighed” ikke skal gælde psykiske syge, der lever isoleret i deres eget møg til skade for sig selv, ejendommen og ejendommens naboer. Jeg kan selvfølgelig godt se problemstilling i relation til den grundlovssikrede ret, men jeg må som praktiker sige, at det var rart om man kunne få lov til at sparke døren ind en gang i mellem, og selvom jeg nu har oplevet det flere gange, vender man sig aldrig til det og den første tanke, når man står der i lortet er, hvorfor har ingen gjort noget før? Så efter min opfattelse noget man bør arbejde videre med.
Selvom sommeren har været våd, har vi ikke haft de store oversvømmelser, så med den gamle regering døde tanken om skat på regnvand stille og roligt, men det betyder jo ikke, at man ikke kan tænke sig om inden man plastre gader, haver og veje til med asfalt og sten. Seneste har jeg set, at man i nogle københavnske ejendomme har lavet græsplæner i gårdene, hvilket jo er genialt.
Nu skal man dog ikke glæder sig for hurtigt over at vandskatten er væk, idet regeringen netop har indgået en aftale med kommunerne, der får lov til at opkræve penge fra skatteyderne til at betale miljøforbedringerne. I første omgang skal der udfærdiges et oversvømmelseskort over de værste områder, hvilket må forventes at påvirke huspriserne i lavt liggende område i negativ retning. Aftalen indebærer, at der inden længe kan udskrives en regning på 29. mill. kr. og dernæst en på hele 2,5 milliarder kr. det bliver givetvis et område vi kommer til at høre meget mere til.
Moms på jord og nybygninger er stadig en stor gåde. Området for moms indskrænkes ganske vist, idet private ikke er med og begrebet privat bliver bedre og bedre. Til gengæld skal man passe moderligt på, hvis man som momsregisteret sælger en momspligtig ejendom, idet man kommer til at hænge på momsen, hvis køber ikke er organiseret med mindst samme fradragsrets som sælger, således som det også gælder med andre reguleringsforpligtelser.
Køber man på tvangsauktion er det køberen, der skal betale momsen, så er man en ufyldestgjort bank eller kreditforening, er det surt, at man skal betale moms af sine egne penge uden refusion modsat en momsregisteret køber.
Køber man en gammel ejendom og vælger man at renovere lejlighederne efterhånden som lejerne fraflytter, kan man også risikere at ryge i momsfælden, da en renovering til mere end 25 % af ejendomsværdien betragtes som nybygning og dermed bliver det et momspligtigt salg, selvom det er til en privat.
Jeg omtalte Radonproblemet sidste år, og det skal vi nok komme til at høre mere om og kan man ikke vente, kan man gå ind på www.radonguiden.dk, hvor man bl.a. også kan læse om, hvorledes, man sikrer sit eget hus.
Tilstandsrapporterne, der laves i forbindelse hussalg, er blevet suppleret med et landsdækkende radonkort og en kort vejledning. Tilstandsrapporterne blev i øvrigt ændret pr. 1. februar 2012 og skal nu også indeholde et særskilt EL-check.
Østre Landsretsdom minder i en dom her fra foråret om, at opsigelse af et lejemål fra lejers side kun kan ske pr. e mail, hvis det udtrykkeligt er aftalt mellem udlejer og lejer, jfr. princippet i LL § 4, stk. 2.
Vi har i vores bestyrelse haft 3 møder og som et særligt irritationsmoment har vores nye kasserer, Karin Hansen ikke kunnet blive godkendt i Danske Bank som tegningsberettiget, ikke fordi der er noget suspekt ved Karin, men på grund af de skærpede regler som Danske Bank har valgt at fortolke lige lovligt rigidt efter vores opfattelse, så vi har som konklusion på det valgt at skifte til Handelsbanken.
I fællesforeningens regi har jeg deltaget i flere aktiviteter, hvori også flere fra vores forening har været med. Fra året, der gik, kan jeg bl.a. nævne:
10. november 2011 Delegeretmøde i ED med bl.a. boligminister Carsten Hansen
27. januar 2012 Formandsmøde på Svogerslev Kro
2. marts 2012 Køgemøde på Hotel Hvide Hus med de nye jurister fra ED
19. april 2012 Landsmøde i ED i Københavns ZOO
31. august Delegeretmødemøde i Sorø indledt med lejeretlig gennemgang ved advokat Lars Langkjær
Vi har i foreningen stadig fokus på den skævvridning Sillebroen i hvert fald på den korte bane har givet byens handelsliv, men det er svært at gøre så meget, da krisen jo især bunder i de enkelte forbrugeres manglende lyst til at få punge op ad lommen. Trist er det dog at være vidne til at den ene butik efter den anden lukkes uden at blive erstattet af noget med lidt mere perspektiv i, hvis jeg må være så grov.
Vores hjemmeside www.frederikssund.parcelhus.dk er stadig ikke kommet ordentligt i gang, og vi har derfor i bestyrelsen tænkt at få interesseret et ungt menneske mod passende underhold til at servicere den og vel at mærke i en form af en ”rigtig” hjemmeside, da siden via PL ikke rigtigt giver de store muligheder.
Huslejenævnet har i 2011 behandlet 69 sager, hvor udlejer har fået medhold i 34 sager, hvilket svarer til 49% af alle sager.
Lejerne har fået medhold i 13 sager og i 17 sager fået delvist medhold. De sidste 5 sager er blevet afvist eller henvist til boligretten.
Frederikssund Kommune yder sekretariatsbistand til Huslejenævnet. Et sekretariat som udarbejder sagsfremstilling, der indeholder klagepunkter, høringssvar, sagens faktiske forhold, lovgivning, teori og praksis.
Materialet som udsendes til huslejenævnets medlemmer er blevet mere og mere omfangsrigt. Til flere møder har materialet været på mellem 3 – 400 sider.
På den baggrund blev der i foråret 2012 drøftet muligheden for, at udarbejde og fremsende materialet elektronisk. Med virkning fra 1. august 2012 er sagerne blevet fremsendt til Huslejenævnets 3 medlemmer pr. mail og sagsbehandlingen er i stedet foregået via udleveret Ipad. Huslejenævnets sekretariat har på den baggrund kunne reducere tidsforbruget for den del som har med selve udsendelsen af materialet at gøre, fra i gennemsnit 3½ time pr. gang til 1 time. Fremsendelse af billeder i sagerne fungerer dog fortsat ikke optimalt, men forventes at komme på plads i løbet af 1-2 måneder.
Til slut vil jeg gerne takke mine bestyrelseskollegaer for et såvel fagligt som socialt inspirerende samarbejde.
Jens Thoregaard
